Pierwotny rynek mieszkaniowy ma przyszłość

Przeczytaj także: Ceny mieszkań nawet 20% w dół

Eksperci są zgodni w jednej kwestii. Rok 2012 będzie dla rynku mieszkaniowego rokiem trudnym, ale zarazem ciekawym. Spodziewane spadki cen i nowe regulacje prawne, to duże wyzwanie dla sprzedających. Z kolei nabywcy, choć lepiej chronieni, pod górkę będą mieli z bankami, które nie udzielają już tak chętnie kredytów.

Wtórny stanął w miejscu

Decydując się na kupno własnego mieszkania, w pierwszej kolejności musimy wybrać czy szukamy mieszkania na rynku wtórnym czy w nowym budownictwie. Na rynku wtórnym już od pewnego czasu panuje stagnacja, która najprawdopodobniej pogłębi się jeszcze w roku 2012. Dobrym miernikiem atrakcyjności rynku jest długość procesu sprzedaży. W 2011 r. trwał on średnio ponad 110 dni, a pod koniec roku nawet sporo dłużej. W 2012 r. terminy te raczej nie ulegną skróceniu. Oznacza to, że od podjęcia decyzji o sprzedaży lokalu, do sfinalizowania transakcji, trzeba będzie poczekać średnio nawet 4-5 miesięcy.

Co jest przyczyną tak małej płynności rynku wtórnego? W zeszłym roku ceny mieszkań „z drugiej ręki” w największych polskich miastach spadły o około 5-7 %. Eksperci rynkowi szacują, że w tym roku poziom przecen powinien być zbliżony. W tej sytuacji zarówno sprzedający jak i kupujący przyjmują postawę wyczekiwania. Sprzedający niechętnie negocjują cenę, według nich i tak już bardzo zaniżoną. Najwięcej oporów mają z pewności ci, którzy zainwestowali w lokale na sprzedaż w ostatnich latach. Dziś trudno im pogodzić się ze stratą wynikającą albo ze spadku wartości lokalu, albo ze wzrostu wartości zadłużenia jeśli zaciągnęli kredyt w obcej walucie.

Konkurencyjność rynku wtórnego może dodatkowo osłabić wejście w życie tzw. ustawy deweloperskiej, która zacznie obowiązywać od 29 kwietnia. Dzięki niej zakup nowego mieszkania na etapie budowy będzie obarczony mniejszym ryzykiem. Deweloperowi będzie wolno przyjmować zaliczki od klientów tylko wraz z postępem inwestycji. Pieniądze trafią na rachunek powierniczy w banku, który sprawdzi, czy firma wydaje je zgodnie z przeznaczeniem. W przypadku bankructwa dewelopera, obiekt objęty rachunkiem powierniczym, będzie wyłączony z masy upadłościowej, co umożliwi dokończenie inwestycji, nawet jeśli firma która ją rozpoczęła zniknie z rynku.

Pojawiają się co prawda obawy, że wprowadzenie rachunków powierniczych i innych pomniejszych obostrzeń, może przyczynić się do wzrostu cen, ale najprawdopodobniej deweloperzy nie zaryzykują podniesienia dość wyśrubowanych (przynajmniej w niektórych aglomeracjach) stawek.

Rynek pierwotny – bogata oferta i możliwość negocjacji

Zawirowania na rynku wtórnym będą z pewnością działały na korzyść rynku pierwotnego. Oprócz wymienionych wyżej czynników, o jego atrakcyjności przede wszystkim będzie stanowić bogata oferta nowych mieszkań i duża elastyczność deweloperów. – W tej chwili inwestorzy robią wszystko, aby sprzedać nowe mieszkania. Nie przypominam sobie, aby kiedykolwiek byli tak skłonni do negocjacji jak obecnie – mówi Janusz Witold Schmitd, doradca rynku nieruchomości z Kancelarii Nieruchomości Schmidt Warszawa.