Ciasne, ale własne. Dlaczego rynek nie sprzyja rodzinom poszukującym mieszkań?

Przeczytaj także: Czy dostępność kredytów i ceny pozwolą na zakup mieszkania w 2024 roku?

Z raportu „Szczęśliwy dom. Rodziny - współbudowanie szczęścia”, przygotowanego przez Otodom, Politykę Insight i SWPS wynika, że obecnie 75% polskich rodzin posiada nieruchomość na własność, co pozytywnie wpływa na ich poczucie dobrostanu. W trudniejszej sytuacji znajdują się jednak rodziny lub pary, które w ostatnim czasie chciały nabyć pierwsze lub znaleźć nowe lokum.

Jakie są główne wyzwania, z którymi się mierzą? Przede wszystkim szybki wzrost cen oraz malejąca dostępność lokali, które odpowiadają ich potrzebom. Mieszkania, zwłaszcza te mieszczące się w limicie rządowego programu BK 2%, czyli w kwocie do 800 tys. zł, w ostatnich miesiącach szybko znikały z rynku. Między drugim a trzecim kwartałem tego roku liczba aktywnych ofert takich lokali spadła o ponad 21%, przy czym największe spadki odnotowano w metropoliach[1] Łatwiej można było znaleźć takie mieszkania na obrzeżach największych miast i w sąsiadujących z aglomeracjami powiatach.

Jak wskazują dane z „Kwartalnika Mieszkaniowego” Otodom i Polityki Insight w III kwartale w średnich i małych miastach liczba ofert, których ceny nie przekraczały 800 tys. zł wzrosła o łącznie 1,3 tys. Tak więc możliwość zakupu mieszkania o upragnionym metrażu, liczbie pokoi i w takim budżecie dla części rodzin mógł oznaczać konieczność wyprowadzki poza miasto.

Coraz mniejsze mieszkanie dla rodziny

Zgodnie z europejskimi standardami przykładowa rodzina z jednym dzieckiem, aby zapewnić sobie komfort codziennego funkcjonowania powinna zajmować 3-pokojowe mieszkanie o powierzchni ok. 50-70 mkw. Natomiast potrzeby czteroosobowej rodziny zaspokoi lokal o metrażu min. 60 mkw. z trzema lub czterema pokojami.

Według danych z raportu „Szczęśliwy dom. Rodziny - współbudowanie szczęścia” polskie rodziny mieszkają średnio na 82 mkw. To nie aż tak dużo, jeśli weźmiemy pod uwagę, że część z nich zamieszkuje domy wolnostojące. Blisko jedna piąta rodzin, które wzięły udział w badaniu Otodom wskazuje na to, że w miejscu zamieszkania brakuje im przestrzeni.

Wraz z rosnącymi cenami spada metraż mieszkań, na zakup których są w stanie sobie pozwolić nabywcy. W październiku br. średnia cena ofertowa mieszkania deweloperskiego w Warszawie osiągnęła 16 tys. zł/mkw., w Krakowie 14,5 tys. zł/mkw., we Wrocławiu przekroczyła 13 tys. zł/mkw. Oznacza to, że na zakup mieszkania o metrażu ok. 60 mkw. trzeba wydać tam średnio od 800 tys do 1 mln zł. I to pod warunkiem, że takie znajdziemy. Dla wielu rodzin są to kwoty zaporowe, dlatego z roku na rok dopuszczają mniejszy minimalny metraż na którym są w stanie zamieszkać - wskazuje Ewa Tęczak, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.

Na koniec 2022 r. aż 41% rodzin planujących zakup nieruchomości na rynku pierwotnym deklarowało, że dopuszcza zakup mieszkania o minimalnym metrażu nie przekraczającym 50 mkw., a 31% była w stanie zaakceptować nawet takie o 10 mkw. mniejsze.

Przedmieścia dają więcej możliwości ale …

Nie mniej ważna od metrażu i liczy pokoi jest najbliższa okolica. W badaniu „Szczęśliwy Dom” wśród jej najważniejszych atutów przedstawiciele rodzin wskazali m.in. bliskość terenów zielonych, bezpieczeństwo oraz dostęp do sklepów, infrastruktury dla dzieci i placówek edukacyjnych oraz komunikacji miejskiej.

Jednak bliskość takich udogodnień, szczególnie w największych miastach wiąże się z wyższymi kosztami zakupu. Dane z narzędzia Cenoskop Otodom wskazują, że bliska, ale nie za bliska odległość od infrastruktury dla dzieci np. takiej jak plac zabaw jest związana z wyższą wyceną nieruchomości.

Przykładowo, w Krakowie estymowana cena mieszkań zlokalizowanych w spacerowej odległości 250-600 mkw. od tego typu udogodnienia jest wyższa o 160 zł/mkw. od przeciętnej. Elementy takie w zdecydowanie mniejszym stopniu wpływają na ceny nieruchomości w mniejszych miejscowościach.

Niższa cena oraz rosnący wraz z dostępnością finansową wybór mieszkań dość często kierują uwagę potencjalnych nabywców w stronę przedmieść czy miast w obwarzankach największych aglomeracji. Miejscowości takie poza ofertą tańszych lokali oferują też wiele udogodnień istotnych z punktu widzenia rodzin np. lepszy dostęp do żłobków, przedszkoli czy szkół. Są też jednak minusy, z którymi nabywcy muszą się liczyć, a wśród nich konieczność dojazdów do pracy. Utarło się przekonanie, że w dobie upowszechnienia pracy zdalnej czy hybrydowej nie jest to czynnik przesądzający. Dla wielu rodzin może stać się jednak z czasem elementem, który determinuje codzienne funkcjonowanie wszystkich członków rodziny - mówi Ewa Tęczak, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.

Potwierdzają to wyniki raportu „Szczęśliwy dom. Rodziny - współbudowanie szczęścia”, według którego czynnikiem najbardziej obniżającym poczucie szczęścia rodzin z dziećmi w okolicy zamieszkania jest jakość komunikacji miejskiej i dojazdu. Kwestie związane z codziennym przemieszczaniem się przeszkadzają blisko jednej trzeciej przebadanych rodzin.

Deweloperzy próbują przywrócić równowagę

Czy sytuacja rodzin na rynku mieszkaniowym może stać się łatwiejsza? Pewną nadzieję może dawać wzrost podaży na rynku pierwotnym.

W październiku deweloperzy działający na siedmiu największych rynkach wprowadzili do oferty o ponad jedną trzecią więcej mieszkań niż w poprzednim miesiącu i aż o 158% więcej niż przed rokiem. To pozwoliło zrównoważyć podaż i zatrzymać dalszy gwałtowny spadek oferty. Nabywcy w aglomeracjach mogą liczyć na większy wybór mieszkań, jednak ich ceny wciąż rosną – zaznacza Ewa Tęczak, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.

Ekspertka podkreśla, że na spadki cen nie powinniśmy liczyć. Mobilizacja deweloperów daje wprawdzie nadzieję na delikatne spowolnienie dynamiki ich wzrostu, co mogliśmy obserwować na przykładzie października. Nierównowaga na rynku spowodowana przez zwiększony w ostatnich miesiącach dostęp do kredytów w ramach rządowego programu jest jednak tak duża, że nawet przy utrzymaniu lub zwiększeniu skali podaży na poziomie z października nadrabianie tego dystansu będzie długotrwałe.

Wciąż też występują czynniki makroekonomiczne sprzyjające wzrostowi cen. To czy pojawią się rozwiązania, które faktycznie zmienią dostępność mieszkań dla poszczególnych grup odbiorców, w tym właśnie rodzin, będzie zależało od wprowadzonych rozwiązań polityki mieszkaniowej nowego rządu, zwłaszcza w kontekście dalszych losów programu dopłat do kredytów.