Wtórny rynek nieruchomości XII 2012

Przeczytaj także: Wtórny rynek nieruchomości XI 2012

Największą obniżkę odnotowały miasta, gdzie już od miesięcy ceny mieszkań są najniższe w skali kraju. W Łodzi, której problemy i stagnację opisuje nawet bulwarowy „The Sun”, w ciągu ostatniego miesiąca metr kwadratowy mieszkania potaniał o kolejne 4,4%. Jest to jeden z największych miesięcznych spadków w 2012 roku (rekord również należy do Łodzi i wynosi -4,5%). Podobnie jest w Katowicach, gdzie cena jest najniższa od momentu rozpoczęcia analiz (marzec 2008) i o ¼ niższa od momentu hossy (sierpień 2008), a w grudniu spadła o 2,5%. Warto odnotować bardzo wysoką obniżkę średniej ceny w Warszawie o 1,4% - również najwyższą od wielu miesięcy.

Od momentu, kiedy ceny osiągnęły najwyższe pułapy (lato 2008) średnio we wszystkich 15 analizowanych lokalizacjach obniżyły się o 20%. Największe spadki odnotowały Łódź -28%; Olsztyn i Szczecin -27%; Sopot i Wrocław -25%. Wysokie obniżki z ostatniego miesiąca, w miastach, gdzie można się było spodziewać stabilizacji cen, pozwalają stwierdzić, że nie osiągnęliśmy jeszcze dołka bessy.

NAJTAŃSZE DZIELNICE W POLSKICH MIASTACH

Mimo że wszędzie jest coraz taniej, są dzielnice, gdzie można znaleźć mieszkania w cenach zdecydowanie niższych niż średnia dla danego miasta i gdzie, po rozpatrzeniu wszystkich „za i przeciw”, warto się rozejrzeć.

W Warszawie do najtańszych lokalizacji należą Wawer i Wesoła ze średnimi cenami na poziomie 5560 złotych za metr, czyli o niemal 2 tys. mniej niż średnia dla całego miasta. W Krakowie poszukiwania niedrogich mieszkań można rozpocząć od Nowej Huty (średnia 5400) oraz dzielnicy Bieńczyce (5000). W pozostałych miastach rozbieżności pomiędzy cenami w różnych dzielnicach nie są już aż tak spektakularne. W Poznaniu nieco taniej będzie w dzielnicach Wilda (4800), Grunwald (4920) czy Jeżyce (4950). W Gdańsku najtańsze są oferty z Jasienia (4285) i Ujeściska (4920). We Wrocławiu można zaoszczędzić co najmniej 600 złotych na każdym metrze rozpoczynając poszukiwania na Psim Polu (5060). Najtańszymi dzielnicami w polskich miastach są łódzkie Polesie ze średnią na poziomie 2860 złotych za metr i katowickie Załęże, gdzie sprzedający żądają 2430 złotych.

CENY TRANSAKCYJNE

Końcówka roku nie okazała się okresem wyróżniającym się pod względem liczby dokonywanych transakcji. Beneficjentami wygasłego już programu Rodzina na swoim stali się deweloperzy, a niskie limity dla rynku wtórnego nie pozwoliły (poza Łodzią i Poznaniem) na dofinansowanie przy zakupie mieszkania z drugiej ręki. Na siedem analizowanych miast niższe ceny mieszkań widoczne są w czterech lokalizacjach. Największe spadki widoczne są we Wrocławiu, gdzie w porównaniu do notowania cen z grudnia 2012 r. odnotowujemy 5,3 proc. spadek średniej ceny transakcyjnej. Warte odnotowania są też niższe ceny mieszkań w Warszawie (o 4,4 proc.), gdzie średnia cena jest już znacznie niższa od bariery 7000 zł i wynosi 6737 zł za m kw. Po względnej stabilizacji cen w Łodzi nabywcy ponownie obniżyli poprzeczkę cenową. Spadek o 2,1 proc. w porównaniu do ceny z grudnia daje średnią cenę transakcyjną za poziomie 3468 zł za m kw. Tylko 12 zł na m kw. spadły ceny mieszkań w Krakowie. Spadki nie dotknęły Trójmiasta, gdzie w Gdańsku i Gdyni wskaźnik cen mieszkań drgnął w górę i przyniósł wzrosty o odpowiednio 1,7 i 0,9 proc. w odniesieniu do notowań z grudnia. Po dłuższych spadkach odbicie cen pojawiło się w Poznaniu, gdzie obecnie średnia cena m kw. kształtuje się na poziomie 4416 zł.

W kontekście nierównomiernego tempa spadku cen ofertowych i transakcyjnych interesująca wydaje się obserwacja różnic dzielących ceny wystawiane przez właścicieli i średnie ceny uzyskiwane w analizowanych umowach sprzedaży. Jedynie w Łodzi i Gdańsku nie przekraczają one poziomu 10 proc. Rekordy bije Kraków (17,2 proc.) oraz Poznań (15,1 proc.). Tak duże różnice są przejawem istotnych dysproporcji pomiędzy strukturą produktów mieszkaniowych obecnych na rynku a realnymi możliwościami klientów wyrażonymi w przeprowadzanych transakcjach. Z racji trudności w znalezieniu finansowania zakupu najczęściej poszukiwane są lokale o niższym standardzie, wymagające remontu, w budynkach o przestarzałej technologii. Ma to odzwierciedlenie w obserwowanych cenach transakcyjnych.

Największe mieszkania nabywane są w Krakowie i we Wrocławiu. W obu tych miastach średnia sprzedaż przekracza 56 m kw. W Trójmieście oraz w Łodzi średni metraż jest mniejszy niż 50 m kw.