Mieszkania deweloperskie z ochroną nabywców

Przeczytaj także: Kupno mieszkania od dewelopera wciąż ryzykowne

Nie znaczy to jednak, że prospekty będą powszechnie dostępne przed kwietniem. Wielu deweloperów – w tym przede wszystkim mniejsze firmy – nie prowadzi jeszcze prac nad prospektami informacyjnymi – wynika z badania przeprowadzonego przez Home Broker.

Elementem, który może odstraszać deweloperów jest wspomniany już obowiązek drobiazgowego opisania w prospekcie okolicy inwestycji, w tym m.in. planów rozbudowy infrastruktury. Deweloper powinien się przy tym opierać na publicznie dostępnych danych. Ustawa nie precyzuje, jakie powinny być źródła tych danych, co zdaniem deweloperów stwarza ryzyko, że informacje można będzie łatwo podważyć. Jest to o tyle problem, że jeśli prospekt nie zgadza się ze stanem faktycznym, nabywca może się bez konsekwencji wycofać z umowy.

Już dziś można mieć rachunek powierniczy

Zgodnie z ankietą przeprowadzoną przez Home Broker część firm przyznaje, że już dziś stosuje inny wymóg ustawy – dotyczący rachunków powierniczych. Robią to firmy: Budimex Nieruchomości, Laor Development, M-Alfa Osiedla Sp. z o.o., Pryzma, Robyg i Volumetric. Klient nie ma jednak obowiązku z takiego rozwiązania skorzystać. Zgodnie z definicją rachunku powierniczego deweloper uzyska dostęp do pieniędzy nabywców dopiero gdy częściowo (rachunek otwarty) lub całkowicie (rachunek zamknięty) wywiąże się z zawartej umowy o wybudowanie i przeniesienie na nabywcę prawa własności do lokalu.
Rachunek powierniczy zamknięty – służy gromadzeniu środków pieniężnych nabywcy na cele określone w umowie deweloperskiej. Wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, po przeniesieniu praw do lokali na nabywców.

Rachunek powierniczy otwarty – służy gromadzeniu środków pieniężnych nabywcy na cele określone w umowie deweloperskiej. Wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z umownym harmonogramem po kontroli postępów prac budowlanych przez bank.

… choć nie zawsze jest powierniczy

Ale uwaga, zdarza się że rachunek powierniczy oferowany przez dewelopera bywa w rzeczywistości mniej bezpiecznym tzw, rachunkiem zastrzeżonym. Zwraca na to uwagę Paweł Kuglarz, partner w kancelarii Beiten Burkhardt, członek zarządu Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego i jednocześnie współautor omawianej ustawy. Różnica jest znacząca. W odróżnieniu od rachunku powierniczego, pieniądze zdeponowane na rachunku zastrzeżonym nie podlegają aż tak szerokiej ochronie, ponieważ deweloper i bank mają dużą dowolność w ustalaniu zapisów warunkujących wypłatę środków. Potwierdza to Adriana Kluczek.

"Kredyt Bank może zaoferować deweloperowi zarówno rachunek zastrzeżony (tzw. Escrow), który nie jest wyłączony z masy upadłościowej w przypadku upadłości dewelopera jak i rachunek powierniczy. Deweloperzy rzadko z nich korzystają, ale jeśli już to najczęściej wybierają to pierwsze rozwiązanie" – mówi Adriana Kluczek, menedżer produktów dla przedsiębiorstw w Kredyt Banku.

Bartosz Turek, Robert Latuszek, Katarzyna Siwek