Wtórny rynek nieruchomości XI 2012

Przeczytaj także: Wtórny rynek nieruchomości X 2012

Do poziomu 7000 zł za m kw. zbliża się średnia cena mieszkania w Warszawie. Tym razem w stolicy nabywaliśmy mieszkania tańsze o 1,5 proc. za m kw. niż w notowaniu sprzed miesiąca. Wydłużający się do prawie 140 dni średni czas ekspozycji oferty powoduje, że aby sprzedać w obecnych warunkach mieszkanie należy przygotować się na istotne negocjacje. Klienci, którzy nie są przygotowani na dalsze obniżki wycofują oferty sprzedaży w oczekiwaniu na lepszy moment do wejścia na rynek.

Kolejne spadki cen pojawiły się w transakcjach rejestrowanych w Gdańsku. Obecna cena jest niższa o 1,7 proc. od poprzedniego notowania. Natomiast większe obniżki miały miejsce w Krakowie (-2,6 proc.) i Wrocławiu (-3,5 proc.). Rekordowe tąpniecie odnotowaliśmy w Poznaniu (-6,6 proc.). Obecnie średnio nabywamy tam mieszkania w cenie 4296 zł za m kw. To blisko do limitu wyznaczonego dla mieszkań w programie Rodzina na swoim (4120 zł). Dzięki termu mieszkańcy Poznania mieli jeszcze szansę na dopłaty kupując mieszkanie z rynku wtórnego. Presja obniżania cen była tu silniejsza niż w innych miastach, gdzie dysproporcje pomiędzy limitami cen w RNS a średnimi cenami na rynku są zbyt głębokie.

Średnia spadków cen mieszkań w ciągu ostatnich 12 miesięcy dla siedmiu analizowanych miast wynosi 9,6 proc. Stabilne ceny mieszkań w Łodzi sprawiły, że w porównaniu do zeszłego roku ceny obniżyły się tylko o 5 proc. Nieco wyższe spadki (6,6 proc.) widoczne są we Wrocławiu. Na przeciwnym biegunie stoją rynki w Krakowie (13,1 proc) i Poznaniu, gdzie ostatnie korekty doprowadziły do rekordowo wysokich obniżek w skali ostatniego roku. Wyniosły one aż 16,4 proc. Niższe ceny transakcyjne są nie tylko przejawem trwającego od dłuższego czasu trendu. Są także dowodem na zmniejszającą się zdolność nabywczą Polaków, asekuracyjne podejście do zakupów i znaczne obniżenie poprzeczki względem standardu nabywanego lokalu. Zakupy są bardziej przemyślane, a na pierwszy plan wysuwa się funkcjonalność lokalu i możliwości aranżacyjne.

Istotne spadki cen notowanych w transakcjach w Krakowie i Poznaniu doprowadziły do bardzo dużych różnic pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi. W obu tych miastach przekraczają 17 proc. Nie można tego traktować tylko w kategoriach zwiększonych możliwości negocjacyjnych. W większym stopniu świadczy to o dużej dysproporcji pomiędzy obecną ofertą rynkową a oczekiwaniami i realnymi możliwościami kupujących.

Komentarz Rafała Drożowskiego, dyrektora M&P w Poznaniu

Największym zainteresowaniem w Poznaniu cieszą się mieszkania dwupokojowe w cenie do 200 tys. zł. Stanowią one 75 proc. transakcji w listopadzie. W ostatnich transakcjach średni metraż sprzedawanego mieszkania zmniejszył się i nieznacznie przekracza 40 m kw. W zahamowaniu spadków cen transakcyjnych nie pomogła jesień, kiedy zazwyczaj po letnim "sezonie ogórkowym" następuje zwiększony popyt na mieszkania. Na spadki cen miał wpływ kończący się program Rodzina na swoim, który zmobilizował część sprzedających do obniżek, aby sfinalizować transakcję jeszcze w tym roku. Niesprzyjającym elementem jest również zaostrzona polityka kredytowa banków. Dla części klientów kupujących warunki stawiane przez banki okazały się zbyt wyśrubowane, co przesunęło ich plany zakupu mieszkania na dalszą, nieokreśloną przyszłość.